小田急小田原線　祖師ヶ谷大蔵駅

2023 3/18

2022年12月7日 2023年3月18日

『ウルトラマン』発祥の地と呼ばれている人気住宅街

新宿駅から電車で約15分の好アクセスで、『ウルトラマン』発祥の地と呼ばれている人気住宅街。
高齢者が多い印象。

基礎情報（世田谷区祖師谷）

地理

人口と世帯数 (2022年12月時点)

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	日本人	外国人	総数
世帯数	9,911	－	9,911
人口(男)	9,138	－	9,138
人口(女)	10,380	－	10,380
人口合計	19,518	－	19,518

出所：世田谷区HP 令和4年（2022年）の世田谷区の町丁別人口と世帯数 https://www.city.setagaya.lg.jp/mokuji/kusei/001/003/002/d00195203.html
注釈：世田谷区祖師谷1丁目～6丁目を集計

基礎情報（祖師ヶ谷大蔵駅）

〒157-0072 東京都世田谷区祖師谷１丁目７

改札数：1つ
- 正面改札(北口、南口)

利用可能な路線

小田急小田原線

アクセス

新宿駅
- 急行・各停：16分
- 各停：21分
渋谷駅
- 京王線・井の頭線(下北沢駅乗換)：25分
東京駅
- 京王線・中央線(新宿駅乗換)：43分

乗降者数（1日平均）

	乗降者数
2021年度	36,673
2020年度	33,774

出所：小田急電鉄HP https://www.odakyu.jp/company/railroad/users/

再開発情報（2022年11月時点）

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年月	内容
ー	祖師谷大蔵駅南地区市街地再開発事業（完了）

駅周辺情報（2022年11月時点）

チェーン店

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ファーストフード	丼・麺・定食	寿司	カフェ	ファミリーレストラン	その他
・バーガーキング	・吉野家・松屋	・ちよだ鮨・すし三崎丸	・ドトール	・鎌倉パスタ・ガスト	・牛角・すた丼屋・大阪王将

出所：現地調査

コンビニ

セブンイレブン	ファミリーマート	ローソン	ミニストップ
2店舗	1店舗	3店舗	－

出所：現地調査

スーパーマーケット

徒歩所要時間	店舗名
5分未満	OdakyuOX 祖師谷店まいばすけっと祖師ヶ谷大蔵駅東店まいばすけっと祖師谷3丁目
5～10分	ビッグ・エー世田谷祖師谷店オオゼキ祖師谷大蔵店オオゼキ砧店
10分以上	サミットストア　祖師谷店

出所：現地調査

周辺商業店舗

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施設名	延床面積	テナント階数
ー	ー	ー

出所：現地調査、各施設HP

周辺大学

大学名	在校生数
私立成城大学	約5,500名
私立日本大学商学部	約5,500名

出所：現地調査、各大学HP

住環境情報（2022年1月時点）

高級マンション

マンション名	建築年月	総戸数
アビティグランデ砧	2021年6月	215戸
ガーデニエール砧WEST	2013年2月	371戸

出所：現地調査、マンションHP(https://www.mitsui-chintai.co.jp/resident/original/abiti_grande_kinuta/)(https://www.mitsui-chintai.co.jp/resident/original/kinuta_west/)

その他：低層階の高級マンションが多数

家賃

1K：7.5万円

商業用平均坪単価

1坪：21,000円

訪問した所感

訪問日時：2022年12月4日(日) 13:45～

所感概要

一番印象的だったのは、身体に関する店舗が多い事だ。こんなにも身体の不調をイメージさせられると『高齢者』という印象を受ける。
そして、北側の通りに人流が集中していた事だ。業態別でも最低でも一店舗はその業態（カレー店やラーメン店、美容室など）がエリアに存在したと思う。ここで疑問なのが、南側に店舗が少ない事だ。北側に身体に関する店舗が多い理由はわかる。高齢者、団地、昔と今が混在している住居により、エリアの年齢特性が高齢者となり、身体の不調を解消する整骨院や整体、マッサージが多くなると考えられる。塾も北側、南側、中央と存在している為、子供が極端に少ないとは考え難い。しかし、南側の閑静な住居街を見て、南側の通りに行くと、印象とは逆で閑散としている。
つまり、所得が高そうな印象を受けるのは、南側なのに、駅周辺の南側が賑わっていない。
仮に逆で、南側の所得が低い場合も、所得が低い＝市場は広くなる為、南側が発展していない理由にはならないだろう。
町並みが北と南で違い、所感では北側よりも南側に良いイメージがある。南西だけが、道幅が広かった。北側は、道が狭い事もあり、車よりも自転車の方が選択する手段は多い印象を受ける。所感による仮説では、
①既に北側の集客が認知されている
②所得により北側の市場規模の方が大きい
③南側は、家にお金を使い支出を抑えている
④そもそも南側に物件のスペースが無い
しかし、上記が否定された場合、南側に出店する価値は大きくあるだろうと感じた。

コース

祖師ヶ谷大蔵駅 → 世田谷区祖師谷3丁目32-1 → 世田谷区祖師谷2丁目4-7 → 世田谷区祖師谷4丁目26-4 →
世田谷区祖師谷5丁目3-8 → 世田谷区祖師谷5丁目5-9 → 世田谷区祖師谷4丁目17-8 → 世田谷区祖師谷3丁目9-12 →
世田谷区砧8丁目22-22 → 世田谷区砧8丁目20-5 → 世田谷区砧8丁目1-5 → 世田谷区砧5丁目13-22 →
世田谷区砧3丁目20-10 → 世田谷区砧3丁目26-16 → 世田谷区砧4丁目22-8 → 世田谷区砧2丁目16-1 →
世田谷区砧4丁目37-7 → 世田谷区千歳台1丁目30-15 → 世田谷区千歳台2丁目8-11 → 世田谷区祖師谷2丁目10 →
世田谷区祖師谷3丁目8-8 → 世田谷区砧8丁目12-10 → 世田谷区砧8丁目10 → 世田谷区砧6丁目29-3 → 世田谷区砧6丁目37-6

祖師ヶ谷大蔵駅

改札を出ると右（北側）と左（南側）に進む事ができるので、人手が多い右へと進んでみる事にする。

世田谷区祖師谷3丁目32-1

直ぐに、分かれ道が現れた。西に向かう道（写真4）と北に進む（写真5）だ。両方とも商店街の様な作りをしている。人流は北から流れてきているので、北に進む事にする。車一台通る事が可能な通り。人通りは多い。ココカラファインやスーパーのオオゼキ、DAISO、サンドラッグ、飲食チェーン店がのきを連ねる。マッサージや整骨院が数分の間に3件あった。整骨院やマッサージ店ば多い事が以外であった。他のエリアと比較しても店舗数が多いと感じる。蕎麦やまもとに行列がある。人が多かっ為、写真は断念。昔ながらの暖簾が印象的なお蕎麦屋さんだ。また、進むとココカラがもう1店舗。すぐ先にディスカウントストア、更に整骨院。美容室は2.3軒ある。

世田谷区祖師谷2丁目4-7

駅から徒歩8分位の場所で、現在、商店街の通りが終わった辺りにいる。結果、整骨院が5軒ほどに、美容室も5軒ほど。スーパーは大きくないが2軒。人が多い印象を受けた、高齢者が6割、その他30.40代とご家族。高齢者は、女性の割合が多い印象。その他の年代では男性の方が多い印象。他に以外だったの事が、自転車屋が2軒あった事だ。自転車のニーズやメンテナンス需要が高いのだろうか。そのまま、西へ進む。

世田谷区祖師谷4丁目26-4

規模は大きくないが、団地がある。

世田谷区祖師谷5丁目3-8

現在地の一軒家とアパートの雰囲気がこちらだ。　

世田谷区祖師谷5丁目5-9

同じ雰囲気が続いている為、南へと進む事にする。

世田谷区祖師谷4丁目17-8

歩いていると電柱広告に有料老人ホームが目に止まった。
駅前からそうだったが、ドラッグストアと整骨院が多かった事から健康をイメージしている。老人ホームと関係している高齢者のエリアだと仮説を立てて、散策を進めよう。

世田谷区祖師谷3丁目9-12

駅近くに来ている。幹線道路上に大きな病院と大きなマンションがある。また、病院は『リハビリ』を主に提供している模様だ。

世田谷区砧8丁目22-22

お洒落なコインランドリー。コインランドリーは体感3軒目だ。

駅の高架下を過ぎて、南へ進んでいると、街並みに変化が起こった。
車道が広く、密集していなく、閑静な住宅街だ。ふと、祖師ヶ谷大蔵駅北側エリアは写真の様に、昔と現代の様な構図を度々みている様に思える。

世田谷区砧8丁目1-5

耕雲寺というお寺があった。

世田谷区砧5丁目13-22

駅から徒歩約10分。都道428号線にぶつかった。幹線道路という印象は無いが、近くに日本大学商学部がある。東から出発点の北側に進む

世田谷区砧3丁目20-10

また、街の雰囲気が変わった。雰囲気では、南西と北側の中間の様な印象を受ける。
ふと横を見ると、現在地より南の方に遠くに大きな建物があり、調べたが出てこないが、エリアから離れる為、断念。真相が明らかになる日に期待したい。

世田谷区砧3丁目26-16

NHK放送技術研究所が見える。ネズミ色の高い建物だ。

世田谷区砧4丁目22-8

こちらの側の住居エリアは現代風の印象を受ける。現時点までで大きな家は見受けられなかった。しかし、建物が密集している印象を受けるので、隣の成城学園前エリアよりは人口が多いと推測される。

世田谷区砧2丁目16-1

駅から徒歩10分程度の場所だ。

世田谷区砧4丁目37-7

城山通りであり、幹線道路である。

世田谷区千歳台1丁目30-15

団地と一軒家とレジデンスの写真だ。所感で感じた北側のイメージが一箇所に集まっている写真だ。昔と今が混在している印象。団地は北側にある。散策し、街を肌間で感じると、北と南で所得か何かで分かれている印象を強く受けている。

世田谷区千歳台2丁目8-11

観音院があった。

世田谷区祖師谷2丁目10

最初に戻ってきた為、駅周辺を散策する最初の商店街の通りを駅に方に進む。この時間帯の通りはの更に顧客層が高年齢化してきた印象を受ける。最初の蕎麦さかもとは今も列をなしている。
また、通りの脇道を調べようとしたが、脇道に隣接されているのは住宅街だった。通り以外に店舗が存在しない可能性が高いと感じた。駅に戻り、駅前から東側は、住宅に続く通りだった為、今度は、西側の商店街の通りを進む。西側の通りにはパチンコ店、カラオケがある。またしても、整体、整骨、マッサージが目に止まる。まいばすけっとを過ぎる。塾が目についたのは一軒だった。

世田谷区祖師谷3丁目8-8

センターという文字がつく建物がある。北側には、センターがつく施設が二つも存在する。

世田谷区砧8丁目12-10

駅から南側を散策中。現時点で、不思議な事にお店が無い。

世田谷区砧8丁目10

現在地、周辺の様子

世田谷区砧6丁目29-3

駅から徒歩5分の場所である。ここから、人流がある北側の通りを進む。少し通りの様になっており、ココナラファインや塾、新しいパン屋、スーパーのオオゼキ、フィットネスがある。お洒落な雰囲気はこちら側の通りだと印象を受ける。

世田谷区砧6丁目37-6

駅から徒歩2分の南側の東側の方だ。近くのテイクアウト珈琲屋に列かあった。小規模だが駅前に商業施設や大きな規模の塾も駅前にあった。

祖師ヶ谷大蔵駅で開業する場合のアドバイス

飲食店の場合

スターバックスの様なカフェ、坪数が少ない6,000円前後の高単価業態

チェーン店の多さ、特に食べ物の店舗が多く、カフェの少なさが印象的だ。
少ないからこそ、模倣しスタバの様にブランドを確立できると尚良いだろうと感じた。
北側の予測の所得を考えると、高単価店は南側に出店すべきと予測していたが、食べログを見てみると、北側の西と北にイタリアンとラーメンで百名店の店舗が存在する。予算単価も最高で1.5万円であった。
仮にエリアとして、単価1.5万円を支出できるのであれば、北と南で分ける必要がなく、そもそも選択肢が少ないと予測し、イタリアン以外の30.40代〜シニアに向けて焼肉店や焼鳥店、寿司屋の出店が可能だろう。
低単価業態の場合は、口コミなどから『商品の質』が重要であると仮説を立て、少ない坪数で回転率を上げる事が課題だと推測される。
また、スターバックスの様な大手カフェが不在の理由が、対応できる中規模以上の物件が存在しないとも推測できる為、やはり、低単価業態は試行錯誤する必要性があると考えられる。
スイーツ店も存在しているが、何か特化している店舗は見受けられなかった。その為、テイクアウト、デリバリーも含め、コアなニーズに集中し差別化した商品を提供する事で、競争優位を築けるだろう。

美容系の場合

老人ホームや介護施設への出張サービス

祖師ヶ谷大蔵エリアは、先に述べた『高齢者』というエリア特性事を前提に提案する。高齢者を自店まで誘導する事は困難だと仮定し、高齢者以外を対象にした場合、市場規模が小さく競争が激化すると予測される。
上記を想定すると、既存店舗とは別の戦い方も視野に入れておかないと運営が困難になると予測される。
また、カフェで取り上げた様に、中規模以上の物件がない場合、競合と同質化してしまい、顧客にとって違いが認識できない恐れがある。よって、顧客がいるであろう場所に赴く方が競合が少ない可能性があり、継続した運営が可能だと推測する。

その他事業の場合

シニア向けの資格取得塾、シニア向けの大学受験塾

活動的なシニア層から予測すると、高齢者は行動と学びにも興味がある事がわかる。資格取得塾では、色んな資格保有者が講義をする事で、保有者は隙間時間に対価を貰う事や費用を分散でき、受講者は、選択肢が多くなるだろう。また、実際の資格取得後の話もできる為、受講者のメリットに繋がる。二部大学専門も働きながら大学で学べるメリットがある為、良いだろう。また、活動的なシニア層のデータから、高齢者の大学卒業率が、低い数値が出ている。昔、叶えられなかった事が今叶えられる欲求は存在するだろう。付随して、記憶力に年齢は関係無い事も証明し発信できると良いだろう。店舗開業.comでは、上記の発想に至ったが、他にも可能性がある事業はあると考えている。シニア✖️健康✖️身体＝整骨院、整体、マッサージに何かヒントが隠れているのではないだろうか。

最後に

所感より、高齢者にスポットを当てて書かせていただいた。
エリア店舗特性で特に目立った整骨院や整体、マッサージなどシニアに関する店舗がシニア市場があると仮定すると、シニア✖️○○＝○○と高齢者にとって価値のある事業が開発されたら面白いエリアになりそうだ。また、散策して面白いと感じた店舗が『相続』に関する店舗だった。しかも、一階路面店であった。改めて所感を読み返すと、ニーズがあるのだろうとも思える。相続があるのであれば、葬儀も必要であろう。葬儀が必要であれば、和食も必要だろう。相続が必要なシーンはどういった時などを考えてみても面白いだろう。また、何故南側に人流が少ないのかが明確になれば、戦い方も出店場所も変わってくるだろう。情報を細分化し、一つ一つ解決する事で出店を広い視点で捉える事がでたら、情報から確率を出し、発想からビジネスチャンスを創る事ができると考えている。